现阶段Manbetx体育客户端房地产融资的四大管道

日期:2018-01-09 / 人气: / 来源:未知

  中国房地产业经过近10年的发展,Manbetx体育客户端已经成为我国国民经济的支柱产业,对其他经济部门起到一定的带动作用,但是房地产开发过程实质上是一种投资过程,对资金的依赖性很大,一旦资金链断裂,资金供给不足,就会带来一系列的反应:投资过程延长、中断甚至结束,投资收益减少,消费者利益损失,如果这些企业较多,就会影响到国民经济和其他职能部门,所以拓展或拓宽融资管道,对国家来说,可以继续有力支持国民经济的发展,对房地产开发企业来说,可以不断开发新的项目,经营企业品牌。

  房地产企业的融资方式具体的管道有银行贷款、发行股票、股权投资、发行企业债券、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金、其他融资机构贷款、前沿货币和合约、房地产辛迪加等。虽然摆在面前的“钱途”不少,但是并不是每一条路都“前途光明”,考虑到各种管道在国内市场的可行性和发展的成熟度,以及房地产企业自身的资金规模,该文介绍了目前中国房地产可以尝试的四大管道及融资方式,以供大家参考。

  数据显示,2003年全国房地产开发到位资金为1.31万亿元,其中国内贷款、自筹资金及其他资金来源(主要是定金及预付款)分别为3125亿元、3758亿元和6049亿元,相对1997年的911.19亿元、972.88亿元、1454.79亿元,各自增长了2.4倍、2.9倍和3.2倍,资金总量增加幅度很大,虽然他们在资金来源中所占比重增长并不明显(见表1),国家预算内资金、债券及利用外资所占资金比重分别由1997年0.33%、0.13%、12.07%下降到0.12%、0.02%、1.40%。2001年债券所占比重几乎为零。

  由此可见,中国房地产业开发企业的资金来源主要是国内贷款(主要是银行贷款)、自筹资金和其他资金来源(主要是预售货款)。而预售货款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此,房地产开发资金中约有60%—70%来源于银行贷款,截止到2002年底,国有四大银行的房地产贷款余额达到5000多亿元人民币。但随着中国银行体制的改革,房地产融资体制发生很大变化,特别是随着中国人民银行总行出台的关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件进一步落实,同时由于房地产贷款属于中长期贷款,银行意识到房地产开发过度依赖银行贷款将导致金融风险加大,所以对房地产开发贷款的发放更为慎重。另一方面,期房销售已经在部分过热地区受到限制,所以依靠预售货款筹集开发资金的管道也开始变窄。所以开发商就不得不面临开发资金紧张和还贷的双重压力。这一窘境迫使开发商考虑多管道地融集资金。

  房地产企业的融资方式一般有两种:内部融资和外部融资。就目前而言,虽然内部融资的成本很低,但是由于资金数量远不能满足资金需求,所以,仍然以外部融资为获取资金的主要方式,具体的管道有银行贷款、发行股票、股权投资、发行企业债券、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金、其他融资机构贷款、前沿货币和合约、房地产辛迪加等。考虑到各种管道在国内市场的可行性和发展的成熟度,以及房地产企业自身的资金规模,我们认为可以尝试以下几个管道———

  任何一笔贷款,对银行来说都是风险与收益并存,银行在发放考虑的是两者之间的平衡。目前看来,在银行众多贷款中房贷是属于风险大收益也大,且不良率较低的贷款。所以即使“121”号文件对银行贷款进行限制,银行对于这块“肥肉”也是不忍丢弃的,只是在选择企业方面,会倾向一些项目优良,资产雄厚的房地产企业。相对其他融资管道,银行贷款这一管道具备成熟度高,风险性小的优势,所以仍不失为理想的融资管道。当然如果把银行贷款作为唯一管道而完全依赖,那么对于企业来说,风险反而是增大了。

  信托是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按照委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定的目的进行管理或进行处分的行为。信托的方式有两种,即投资收益型和借贷型。我国目前主要还是借贷型,与其他方式相比,信托更注重的是抵押和担保。

  房地产信托,就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财优势和运用资金的丰富经验,通过实施信托计划,将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来,形成具有一定投资规模和实力的资金组合,然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目,为委托人获取安全、稳定的收益。

  信托具有其他任何金融机构和实业都不具备的制度优势,在目前国内金融组合经营受限的情况下,信托公司是唯一能够同时涉足在资本市场、货币市场和实业三领域,连通实业与金融的机构;信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等,可以在不同层次、不同品位上,为房地产业服务;信托在供给方式上十分灵活,可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品,从而增大市场供需双方的选择空间;信托产品能够比较灵活充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系,解决其他管道难以解决的问题;相对于其他任何方式,如基金、国债、债券、企业债的发行,信托的特点是不需要央行的批准,只需要备案。

  由此看来,信托倒是银行贷款以外的又一项不错的选择,不论房地产企业规模的大小,只要有比较优秀的项目,都可以采用这一方式融资。但是任何一种融资方式都会有局限,信托也不例外。落实到实际操作层面,如果要吸引买受人的资金,必定要有利益的保证。

  但是目前的状况是,《信托法》规定,所有信托产品都不得向买受人承诺收益率;现行房产信托的运作模式当中,担保方担保效力只发在信托公司与被投资项目之间,而不是项目与买受人之间或信托公司与信托买受人之间;房产信托产品通常由一般的信托公司发行,而不是委托专业的房地产信托公司。这些意味着如果信托产品的收益率低于当时所承诺的收益率,买受人无权要求信托公司按照当时承诺收益率兑现收益;如果信托产品的收益率高于当时所承诺的收益率,也只能按照当时约定的收益率获取收益而不能将收益率调高;如果发生被投方倒闭,需要动用担保赔付时,首先解决的是投资房地产项目与信托公司之间的债务关系,一旦信托公司出于一定的目的拒绝退还本金或者不完全退还本金,买受人的利益将被损害;如果信托公司对项目的前景作出错误的判断,作为债权人的信托买受人将承担非专业评估决策的风险。

  我们认为解决问题的根本途径是寻找高品质资金的来源,即投资融资方式的创新及融资管道的整合提升。房地产所需资金额度非常大,通过上面对银行贷款和信托方式的分析发现单纯依靠其中之一都不能完全解决问题,也不能满足所有房地产企业的需要。所以建议考虑利用信托多种平台优化的串接优势和银行的资金优势,建立以信托+银行组合工具构建房地产项目融资模式,融资数额将由以信托为核心的金融组合工具完成,实现信托前端融资,银行后端资金支持。这样其一可以引入海外基金;其二可以充当国内的产业投资信托基金;其三可以以固定回报的方式以股权投资方式进入项目公司;其四可以在适当的时候将项目公司包装上市;其五可以完成项目前期建设,使项目符合银行贷款条件。

  摒弃现实不利因素,最理想的融资方式无疑是上市融资:不仅可以从容化解金融风险,而且可以降低企业融资成本,改善企业资本结构等等。由于房地产企业赢利模式有别于一般工业企业,资金流不连续,所以很难达到直接上市(IPO)的要求。2003年9月,中国证监会公布了《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》,《通知》规定,“自2004年1月1日起,除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁免的情况外,股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市;同时,为使发行人最近3年盈利具有可比性,要求发行人的业务、管理层最近3年内未发生重大变化、实际控制人未发生变更。”比照这一条件,只有少数大而坚强的企业可以直接上市,绝大多数房地产企业要另寻出路,例如“绕道而行”———采取买壳或借壳的间接上市方式。

  因为买壳上市和借壳上市的区别在于,买壳上市的企业没有一家上市公司的控制权,而借壳上市的企业已经拥有了对某家上市公司的控制权。为与直接上市作更公正的比较,所以选择买壳上市进行比较,我们将讨论的重点放在IPO和买壳上市的优劣势分析上,讨论的目的是为不同状况企业提供可选择方案。

  优势:一、1)公司股价能达到尽可能高的价格;2)公司可以获得较大的声誉,3)股票发行的范围更广。

  二、1)手续简单,没有许多复杂的上市审批程序;2)节省时间。如果操作的好,买壳上市一步到位,会节省时间;3)避免复杂的财务、法律障碍。

  劣势:程序较为复杂,因为须经过监管机构审批,成本较高,所聘请的中介机构也较多,花费的时间较长。壳公司对资产的控股比例问题及较难选择上市时机。对于壳公司本身的要求较高。如果壳公司的素质不高且有较复杂的附带风险,(如:或有负债)将影响上市的成功性。

  上市风险相对低(主要是上市不批准和市场变化风险)高(先是壳公司所带来的风险。如壳公司的业务、负债、股份流通量等。后有上市不批准的风险和市场变化风险)。

  上市程序比较复杂,须严格达到证监会的每一项要求。相对直接上市较为简单。但是前期工作(主要是找到一个“干净”的适合企业的壳)较为重要和复杂。

  上市时间具体操作时间通常为1到2年(如果申请成功)从买卖双方达成初步意向到收购成功约为6个月到1年。(如果收购初期工作较细致,将会缩短整体上市时间且成功率较高。)

  上市费用600万—1000万元购壳费用为3000万—7000万(取决于“壳”的性质);其他费用400万—600万,其中包括投资银行中介费、律师行费用等。

  上市过程的后半部即正式提交档至证监会直到得到批准。由于证监会通常会要求提供一些额外的数据,只有条件满足才有通过的机会。否则将延长审批时间甚至拒绝。上市的前期准备工作非常重要,对于将来要买的壳公司的选择是今后成功的关键。

  以上探讨的融资管道,多适合于规模较大,资金雄厚的房地产企业。事实上受到“金融紧缩”影响最大的是中小房地产企业,要在目前这样的状况下得以生存发展,我们认为有四种融资方式值得中小房地产企业参考———

  与大企业的合作可以考虑两种方式:一是转让股权,达到与大企业结盟的目的。声誉吸引购房者。二是大型集团公司托管:与产品原材料处于上、下游关系或技术、资源共享的大型集团公司(国企或民营)建立委托关系,即将自身纳入该大型集团公司的管理“系”内,在资金、技术、信息、市场人才等要素方面充分共享。

  创业板市场也即人们通常所称的二板市场,即股票第二交易市场,这里的“第二”是相对于主板市场而言。其主要功能是为中小创业企业服务,中小企业往往可以在此筹集资金,壮大企业,最终得以在主板市场上市。

  目前中国的创业板市场,有深交所推出的中小企业创业板和香港创业板。其中深交所的中小企业创业板以是否具备持续高速成长的盈利能力为重要的评估指标,比较公司过去三年的主营业务收入复合增长率,营业利润复合增长率,应收账款周转率和净资产回报率。这四项指标的高低能衡量公司维持高股东报酬率的能力。四项指标均保持较高水平的公司往往说明了公司高管层具有让公司稳定高速发展的能力,此类公司也具有高速继续成长的可能,与其对应,市场也将相应给予较高市盈率。

  香港创业板创办于2000年,香港证监部门目前积极鼓励内地民企、特别是中小企业到香港创业板上市;如果中小企业资产质量较好,产品科技含量较高,有一定的现金流,愿意支付约占融资额1/4至1/8的中间费用,仍可将该市场作为融资的途径。

  许多民营企业具有充足的资金,但没有找到良好的投资管道和投资产品,而房地产业本身就是很高回报率的投资管道,但是直接进入的话,民营企业自身专业性不强,对房地产行业的熟悉程度也不高,不容易将企业做好做大,所以两者正好取长补短,民企有了资金出口,中小企业也恰好借机吸纳民间资金,为解决“粮草”问题寻得一条路。

  相对目前国内普遍形式“联合开发”,国际地产市场中通常采用的“syndicate”(辛迪加)运作方式可以说是一种更高层次、更为规范的联合,也是一种比较适合中小地产商走的道路。地产辛迪加通常由一个发起人作为组织者,组织多家企业(包括地产公司和非地产公司),联合竞买或收购或投资合适的地产,在约定的期限内共同对地产进行经营(包括购地、融资、开发、租售),其管理模式是集合操作加专业顾问。地产辛迪加在财务管理方面组织紧密与独立性、组织机构的专业化操作、争议解决的中立性、联合体系的稳定性、广泛性及国际性方面,值得国内欲走联合之路的房地产开发企业采纳和借鉴。

  在“金融紧缩”状况下,对于资质较好,规模较大的大中型房地产企业来说,面临的不是融资管道的缺乏,而是融资管道的选择,重要的是根据在企业内部依照项目建立一个富有层次的融资体系,灵活应变各项资金问题。对于规模较小,实力不强的中小企业来说,重要的是先保护好自己不被资金危机冲垮,然后集中优势,寻求平台,降低风险。当然,政府对此也有履行“提高市场经济效率”经济职能的责任,降低一些融资管道的门槛,创造公平竞争的资本平台,创新更多金融产品,既然逐渐关严了一扇窗,那么要为房地产企业尤其是中小企业开启另一扇窗。

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